La recherche de successeur dans un bail commercial

Le 08 janvier 2020
Que faire lorsque vous souhaitez résilier le bail commercial de vos bureaux, mais que celui-ci vous impose des conditions particulièrement rigides pour y mettre un terme ? Des solutions existent comme la résiliation anticipée ou la recherche de successeur au profil adapté pour reprendre votre contrat de bail.

Alors, comment vous y prendre si vous vous trouvez dans une telle situation au cours de votre vie professionnelle, concernant vos bureaux ? On vous dit tout dans l’article suivant, avec toutes les possibilités pour vous permettre de quitter vos bureaux avant la fin de votre bail !

1. Pourquoi quitter ses bureaux avant le terme de son bail ?

Vos collaborateurs se trouvent à l’étroit dans vos bureaux actuels ? La surface n’est plus adaptée à votre activité ? L’emplacement de vos locaux ne correspond pas à l’image de marque que vous souhaitez véhiculer ? Il faut alors songer à déménager. Mais vous allez devoir résilier votre bail commercial.

D’autres raisons peuvent vous pousser à devoir quitter vos bureaux avant le terme prévu au contrat : restructuration de votre activité professionnelle, nouveaux besoins, changement d’activité… Les imprévus comme les évolutions font partie de la vie d’une entreprise !

Cependant, dans un bail commercial classique dit “3-6-9”, le locataire ne peut pas prendre congé à tout moment. Les contraintes réelles de la vie d’une entreprise sont difficilement conciliables avec ce type de contrat. La durée du bail est donc un facteur important à prendre en considération au moment de la signature.

En effet, avec un bail commercial, le locataire peut mettre fin à celui-ci uniquement à l’expiration d’une période triennale, tous les trois ans donc. Cette obligation est encadrée par l’article L.145-4 du Code de commerce.

La procédure est très stricte puisque le locataire doit anticiper son départ en informant son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en veillant à respecter un délai de préavis de 6 mois avant de quitter les lieux.

Malgré ces inconvénients, des solutions existent, même dans le cadre du bail classique.
Pour quitter tout de même vos locaux avant la fin du bail ou de la période triennale, vous avez deux options :

  • Envisager avec votre propriétaire une résiliation anticipée
  • Trouver un successeur pour vos bureaux afin qu’il reprenne votre contrat de bail.

2. Recherche de successeur : comment s’y prendre ?

La première option est évidemment la plus souhaitable pour vous. En revanche, votre bailleur risque de ne pas l’entendre de cette oreille. Sauf si les conditions de votre contrat actuel vous sont particulièrement favorables avec par exemple un loyer nettement inférieur aux prix du marché, le propriétaire n’a pas intérêt à mettre fin à votre bail. Légalement, vous lui devez les loyers que vous vous êtes contractuellement engagés à régler.

Si vous souhaitez gagner quelques semaines et que vous le prévenez suffisamment en amont, votre propriétaire sera peut-être prêt à négocier un départ anticipé. Mais il est probable que vous ne trouviez pas d’accord amiable pour une résiliation anticipée de votre bail commercial.

Dans ce cas, il est possible de chercher un successeur pour vous remplacer. Le but de cette opération : répondre à la fois au besoin du locataire et du bailleur.

Toutefois, pour y parvenir, il faut trouver le profil idéal et cela n’est pas chose aisée. En effet, il faut tomber sur un profil adapté aux conditions imposées par votre contrat de bail 3-6-9.

À noter : cette recherche de successeur doit être demandée au bailleur par écrit de la part des locataires.

Votre contrat de bail actuel impose des conditions particulières, notamment :

  • Un loyer mensuel précis contenant les charges
  • Des garanties particulières (dépôt de garantie)
  • Un secteur d’activité similaire à celui du locataire actuel.
  • Pour vous aider dans cette recherche de successeur, il existe des solutions. Le but pour vous est de partir assez rapidement pour pouvoir vous installer dans un bureau plus adapté.

    Dans un premier temps, parlez de vos recherches autour de vous. Le bouche-à-oreille reste particulièrement efficace pour rencontrer d’éventuels successeurs.

    Aujourd’hui, il existe aussi de multiples canaux de communication sur Internet pour faire passer votre message. Les sites de petites annonces ou encore les réseaux sociaux sont de bons supports. Pensez-y en précisant vos conditions pour gagner du temps et attirer un maximum de candidats potentiels !

    En effet, la recherche d’un successeur parfait pour vous remplacer prend du temps. En attendant, vous ne pouvez pas développer votre activité en vous installant dans une surface parfaitement adaptée à vos besoins. Le bail 3-6-9 peut alors être un frein à votre croissance, attention à maîtriser ce risque pour ne pas mettre votre entreprise en difficulté.

    Vous devez quitter vos locaux rapidement, le meilleur moyen de trouver un successeur rapidement est de passer par un conseil en immobilier d’entreprise ou “broker”. Ce professionnel est un conseiller spécialisé dans ce type de recherche, il saura vous aider à trouver rapidement le successeur idéal. Cette intervention a bien sûr un coût, mais elle vous fera gagner du temps et donc de l’argent.

    Pratique : Deskeo se développe beaucoup dans les quartiers les plus recherchés comme le centre de Paris, la petite couronne et le secteur de la Part-Dieu à Lyon. Nous prenons à bail des surfaces directement auprès de leur propriétaire avant de les louer en contrat de en prestation de services tout compris (mobilier, aménagement, charges, entretien, maintenance…). Dans ce cadre, si vous libérez une surface qui peut nous intéresser, nous pouvons reprendre votre bail et vous permettre d’emménager dans vos futurs locaux plus rapidement. Contactez-nous pour en parler !

    3. Que se passe-t-il une fois votre successeur déniché ?

    Une fois le successeur idéal trouvé, une négociation entre celui-ci et le locataire sortant démarre. Plusieurs aspects sont envisagés comme le montant du loyer et les éventuels travaux à réaliser pour adapter les bureaux aux besoins du nouveau locataire.

    Dans cette situation, le locataire ne peut pas compter, comme c’est le cas habituellement entre locataire et bailleur, sur une franchise de loyer durant la période des travaux. Le locataire actuel peut alors être amené à payer les mois de loyer durant lesquels son successeur réalise ces aménagements. Des frais à anticiper si vous souhaitez donner congé à votre propriétaire avant le terme de votre bail !

    Ensuite, il faut obligatoirement présenter le dossier du successeur au bailleur afin d’obtenir sa validation. Si celui-ci accepte de louer les locaux, il lui soumettra à signer un nouveau bail contenant les mêmes clauses ou bien une reprise de bail.

    La recherche d’un successeur est donc une étape contraignante sur le plan matériel (organisation, investissement en temps…), mais aussi sur le plan financier (dépenses supplémentaires…) lors d’un départ avant la fin du contrat de bail. Soyez-en bien conscient(e) lorsque vous signez un contrat de bail commercial !

    4. Louer des bureaux sans bail 3-6-9, c’est possible ?

    Mais alors, est-il possible de profiter d’une location de bureaux sans avoir la contrainte très rigide des baux 3-6-9 ? Oui, avec la solution proposée par Deskeo.

    Avec Deskeo, vous ne signez pas de bail. Vous louez des bureaux tout équipés en contrat de prestation de services. La durée d’engagement est variable, de 12 mois à plusieurs années, selon vos besoins. Deskeo imagine les surfaces de bureaux main dans la main avec chaque client pour s’adapter à sa culture d’entreprise et à ses besoins en termes d’aménagement d’espace, de mobilier, de décoration… Le tout avec des conditions flexibles (garantie, engagement, préavis…) adaptées aux à tout type d’entreprise, de 20 à plusieurs centaines de salariés.

    Par ailleurs, une fois installé, Deskeo gère toute la gestion opérationnelle quotidienne des bureaux, afin de vous libérer de ces tâches chronophages et répétitives.

    De plus, votre contrat vous lie avec Deskeo et non avec une surface en particulier. Une différence de taille surtout si vos besoins fluctuent au cours du temps. En effet, si vous avez grossi plus vite que prévu, Deskeo vous accompagne dans la durée et vous propose de nouvelles surfaces adaptées à vos besoins…

    Ainsi, avoir une vraie flexibilité lors de la location de vos bureaux professionnels vous permet de vous concentrer sur votre activité en oubliant les contraintes rigides du bail classique. Vous évoluez à votre rythme, sans contrainte.

    Espaces de travail Deskeo

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